ローン

通常、注文住宅は住宅ローンを組んで購入することとなります（現金で一括購入できる人はごくわずか！）。

ほとんどの人が住宅ローンを利用することになりますが、詳しい仕組みや種類は知っていますか？いざ住宅ローンを組む時に慌てないためにも、仕組みや種類を知っておきましょう！

住宅ローンとは？

住宅ローンとは、その名の通り住宅を購入するためのローン。高額な買い物となる家を、各家庭の支払える金額で分割して支払い・購入するのに使用します。

金融機関から借金をすることになるため、金利・利息も当然発生。例えば2500万円を借りたとしても、返済には利息がプラスされるため、総返済額はそれよりも多くなる、という仕組みです。借りる金額や返済期間によっても総返済額は異なります。

現金での一括購入であれば単純に2500万円を支払うだけでいいのですが、そんな大金を一度に支払うことはなかなか難しいはず。無理なく、効率よく返済できて、できるだけ損をしない住宅ローンを見つけましょう。

ローン手続きの流れをご紹介

事前審査

金融機関において、ローンを組めるかどうかの事前審査を行います。

契約をしてから借り入れができなかった、というトラブルを避けるためのこの審査、借入額や申込者の信用ができるかどうか、他のローンがないかどうかといった状況を確認し、本当に貸しても大丈夫かを判断します。

本申し込み、融資実行

事前審査が通れば、次は本申し込みです。本申し込み後に、最終的に借り入れができるかどうかが決定しますが、事前審査が通っていればよほどのことがない限り大丈夫です。

その後、金融機関との契約を行い融資実行となれば、口座に借入金が振り込まれます。

住宅ローンのあれこれ

金利

住宅ローンを組む際、必ず「金利」が発生します。金利にも様々が種類があり、どの金利を選ぶかによってメリット・デメリットがあるため、自分にあったタイプの金利を選択しましょう。

変動金利

市場の金利情勢に基づいて、金利が見直される金利です。金利が定期的に変わるため、変動金利と呼ばれています。

固定金利

市場の金利情勢にかかわらず、契約した際の金利が完済まで適用となります。期間は全期間固定もあれば、最初の10年だけ固定で、その後は変動になる、という契約もあります。

返済方法

返済額がいくらかだけでなく、自分がどんな返済方法で返済をするのかも、あらかじめ知っておく必要があります。

元利均等返済

毎月の返済額が一定となる返済方法です。返済当初は元金が減りづらいですが、返済額が一定で返済計画も立てやすいでしょう。

元金均等返済

元金を一定の金額分返済していくため、毎月の返済は利息分を足すと変動があります。ただしその分元金は一定の金額分確実に減っていくため、最終的には元利均等返済よりも返済額が少なくなります。

自分はいくらまで借りられるかをチェック！

借入可能額は人によって違います。それも考慮して総予算を設定しなくてはなりません。

借入限度額は金融機関によっても異なりますが、例えば年収400万円程度の人で3000万円ぐらいが妥当といわれています。およそ8～9倍ぐらいですね。

それ以上は、借りたいと思っても、よほどの好条件がない限りは借りられることは稀。自己資金で準備するか、もしくは家作りの総予算を抑えるかの選択しなくてはなりません。

また、限度額いっぱい借りたいと思っていても、マイカーローンやその他のローンがあると、その分は引いて計算されてしまうため、満額まで借りることができなくなります。住宅ローンを組む前に、できるだけ他のローンは清算しておきましょう。

住宅ローンはなかなか複雑な仕組みですが、ここを理解しておくと予算立ても将来設計もしやすくなります。必ず事前に知識をつけておきましょう！

銀行やワンストップ型ビルダーの中には、住宅ローンのセミナーを定期的に開催していたり、個別に相談ができたりするところもあります。

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フラット35とは？

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利住宅ローンのことです。

安心して利用・返済ができる

フラット35は、資金の受け取り時に返済終了までの借入金利や返済額が確定します。保証人は必要なく、返済中の繰り上げ返済や返済方法の変更時も手数料はかかりません。

また、万が一の場合に備え、新機構団体信用生命保険制度や3大疾病保障付機構団体信用生命保険を用意しています。数多くの変更メニューをそろえているため、一人ひとりの事情に合わせた返済方法を提案してもらえるのが嬉しいポイントです。

組み合わせ可能なオプションを用意

フラット35を申し込んだ方が、省エネ性能や耐震性に優れた住宅を取得する場合に、借入金利を一定期間引き下げることができる「フラット35（S）」を用意しています。

また「フラット35（子育て支援型）」や「フラット35（地域活性化型）」は、子育て支援や地域活性化について取り組みを行う地方自治体と連携した制度で、地方公共団体による補助金の交付などと合わせて、借入金利を一定期間下げることができます。

さらに、返済が困難になった際には住宅借上機関の住宅を借りて、その賃料を返済に充てることもできます。

フラット35のメリット

金利が変動しない

フラット35は借入期間中に金利が変動しない、全期間固定金利型の住宅ローンです。市場の金利や物価が上昇しても、資金の受取時に確定した借入金利と返済額はずっと変わりません。金利変動を気にせず、将来を見通した返済計画を立てられるので、安心して利用できます。

ただ、返済中に市場金利や物価が低下し、フラット35の借入金利が低下した場合でも、資金の受取時に確定した借入金利での返済が続くことになるため注意が必要です。

団体信用生命保険の加入が任意

フラット35以外の住宅ローンは、そのほとんどが団体信用生命保険の加入を必須条件としています。団体信用生命保険に加入できなければ、住宅ローンの借入もできません。

一方フラット35は、団体信用生命保険への加入は任意でOK。これまで健康状態の問題で団体信用生命保険へ加入できず、住宅ローンを利用できなかった人にとってはメリットの1つとなるでしょう。

ローン申込者の条件が緩い

フラット35は、勤続年数や職業が利用条件に含まれないため、年収が低い人や自営業でも審査を通過できる可能性があります。とはいえ、ローン金額と年収のバランスが取れていない場合は滞納リスクに繋がるため、年収400万円以上の人は30%未満、400万円以上の人は35%以下といった総返済負担率の基準を設けています。

また、申込者本人の収入だけでは基準を満たせない場合は、配偶者や親の収入を合算しての申し込みが可能です。収入合算者は連帯債務者となり、連帯保証やペアローンなどの条件では利用できないことを覚えておきましょう。

フラット35のデメリット

繰上げ返済の最低金額は10万円

民間の金融機関が販売している住宅ローンは、1円単位での繰上げ返済を可能としていることがほとんどです。しかし、フラット35の繰上げ返済は、インターネットサービスでは10万円以上、窓口では100万円以上からとなっています。

繰上げ返済手数料が無料である反面、繰上げ返済を利用する時にはまとまったお金が必要になるため、こまめに繰上げ返済を行いたいと思っている人にとってはデメリットとなるでしょう。

住宅に対する条件が厳しい

フラット35は、ローン申込者の条件が緩い一方で、住宅に対する条件は厳しく設定されています。物件が以下の条件を満たし、所定の検査機関にて適合証明書を取得しないと借入はできません。

• 一戸建て住宅：床面積が70㎡以上である
• マンション：床面積が30㎡以上である
• 一般の道に2m以上接している
• 2つ以上の居住室があり、炊事室、便所及び浴室がある
• 物件購入価格が1億円以下である
• フラット35の住宅技術基準に適合している

物件検査には約2万円～6万円の検査料がかかります。適合証明書の取得には1週間程度かかるため、費用と時間がかかることも忘れてはいけません。

鹿児島の銀行でフラット35を利用するには？

フラット35は、全国対応のネット型金融機関でも利用できますが、「鹿児島の金融機関で利用したい」「近くの銀行のほうが安心」という人もいるでしょう。そんな人には、南日本銀行の「なんぎんフラット35」や鹿児島銀行の「かぎん長期固定金利型住宅ローン」がおすすめです。

どの金融機関にも融資手数料の引き下げ条件があり、最大引き下げを利用すれば総支払額の最安値を誇る優良住宅ローンと遜色ない額になります。